وزارة التعليم العالي و البحث العلمي

Ministry of Higher Education and Scientific Research

كلية القانون
جاري تحميل اخر الاخبار ...

2016/04/06 | 12:27:50 مساءً | : 502

ندوة علمية

حقوق المساطحة الاسثمارية على اموال الدول  غير المنقولة

وفق قانون بيع وايجار اموال الدولة رقم (21) لسنـــة  2013

أ‌. م. د. محمد علي صاحب و  أ.م.د.اسماء صبر

 

 

الخلاصة

المادة ( 16) من قانون بيع وايجار اموال الدولة رقم (21) لسنـــة  2013-تنص على أنه " للوزير المختص أو رئيس الجهة غير المرتبطة بوزارة أو من يخوله أي منهماصلاحية الإعلان على إنشاء حقوق المساطحة على الأموال غير المنقولة لأغراض الأنشطة التجارية والصناعية والاستثمارية بطريق المزايدة العلنية وبذات الإجراءات المنصوص عليها في المادة (11) من هذا القانون وعلى الوجه الآتي:-- أ- أن لا تتجاوز مدة المساطحة ( خمسة وعشرون ) سنة غير قابلة للتجديد تؤول بعدها المشيدات الى الجهة المالكة دون بدل" .

ونرى هناك فرق بين القانون المدني مع قانون الاستثمار و قانون بيع وايجار اموال الدولة فالاخير يقرر الحد الاعلى لمدة المساطحة خمسة وعشرون سنة غير قابلة للتجديد بينما القانون المدني وقانون الاستثمار يجعل الحد الاعلى لمدة المساطحة خمسين سنة قابلة للتجديد .

.والمساطحة من قبل المستثمر على ارض الدولة نطبق عليه القانون الخاص وهو قانون بيع وايجار اموال الدولة . لذا اذا كانت المدة انقضت لا يتجدد العقد وينقضي العقد وترجع الارض للدولة بدون مقابل ولكن لا بد  تطبيق المادة(11)  من قانون الاستثمار بان تراعى في تحديد المدة طبيعة المشروع وجدواه للاقتصاد الوطني.

بينما في قانون بيع وايجار اموال الدولة يتم استيفاء بدل المساطحة سنوياً على ان يتم مراجعة البدل كل خمسة سنوات من تاريخ ابرام عقد المساطحة. وإذا تأخر المساطح عن تسديد البدل السنوي في موعده فللوزير أو رئيس الجهة غير المرتبطة بوزارة تأجيل استيفاء هذا البدل مدة مناسبة من تاريخ استحقاقه وفي هذه الحالة يحمل المساطح سعر الفائدة المصرفي بالنسبة للبدل المستحق . وإذا تكرر ذلك فللوزير المختص أو رئيس الجهة غير المرتبطة بوزارة إلغاء عقد المساطحة وايلولة المشيدات القائمة إلى الجهة المالكة دون بدل(29).ويلاحظ انه المساطح اذا لم يدفع الاجرة للجهة الادارية صاحبة الارض الغاء العقد وبذلك ان طبيعة هذا العقد عقد اداري وليس مدني ولا نطبق احكام الفسخ المدني .

بينما في المادة (1268 ) من القانون المدني العراقي تطابقها المادة (1009) مدني مصري ، اذا لم يدفع المساطخ الاجرة ثلاث سنوات متواليات كان لصاحب الارض ان يطلب فسخ العقد ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك وهذا نص مفسر يجوز لارادة الطرفين الاتفاق على خلافه ،فاذا اتفق على جعل العقد مفسوخا من تلقاء نفسه بدون حكم قضائي او اتفق على مدة سنتين متواليات بدلا من ثلاثة يعتبر هذا الاتفاق صحيح.بينما تقرر المادة (1358) من قانون المعاملات المدنية  الاماراتي اذا لم يدفع المساطح الاجرة لسنتين يجوز لصاحب الارض انهاء المساطحة  . 

يلتزم المساطح بإقامة المشيدات خلال المدة المحددة في عقد المساطحة والمقترنة بموافقة الوزير المختص أو رئيس الجهة غير المرتبطة بوزارة مع تقديم مبلغ ضمان للتشييد عادل بدل المساطحة لتلك المدة وفي حالة عدم التشييد خلالها يصادر مبلغ الضمانة ويعتبر عقدالمساطحةلاغيا ويؤول ماهو قائم من مشيدات الى الجهة المالكة دون مقابل(31)  .

تقرر المادة (28 ) من قانون الاستثمار في حالة مخالفة المستثمر لاحكام هذا القانون فللهيئة تنبيه المستثمر كتابة لازالة المخالفة خلال مدة محدة وفي حالة عدم قيام المستثمر بازالة المخالفة خلال المدة المحدة تقوم الهيئة بدعوة المستثمر او من يمثله لبيان موقفه واعطائه  مهلة اخرى لتسوية الموضوع وفي حالة تكرار المخالفة فللهيئة سحب الاجازة التي اصدرتها وايقاف العمل في المشروع مع احتفاظ الدولة بحقها في حرمانه من الاعفاءات والامتيازات التي منحت له من تاريخ المخالفة مع احتفاظ الغير بحقه بالتعويض عن الضرر من جراء هذه المخلفة دو ان الاخلال باي عقوبات او تعويضات اخرى تنص عليها القوانين النافذة  .

ويكون المساطح كمستثمر مسؤول مسؤولية مدنية تقصيرية ويلتزم بالتعويض مالحق الغير من ضرر كالعمال الذين يعملون بالمشروع او الجهة التي يوردها منتجاته طبقا للقواعد العامة في القانون المدني فيشمل التعويض عن الضرر المباشر وغير المباشر (32).

والتعويضات الاخرى كالتعويض عن اضرار التلوث البيئي اذا كانت المساطحة لغرض اقامة مصنع من مخلفات هذا المصنع السائلة او الصلبة او الغازية اذ نصت المادة الاولى من قانون حماية البيئة العراقي رقم رقم 27 لسنة 2009

وفق القانون المدني العراقي تنتقل ملكية البناء والمنشاءات الاخرى بعد انقضاء حق المساطحة لاي سبب كان الانقضاء  الى صاحب الارض مقابل دفع قيمتها مستحقة القلع ، مالم يوجد اتفاق بين المساطح وصاحب الارض على خلاف ذلك ، فهذا نص مفسر لارادة الطرفين في حالة عدم وجود اتفاقيلجا الى هذا الحكم ، لكن قد يتفق الطرفانعلى ان يتملك المساطح جزء من الارض و جزء من البناء والجزء الاخر لصاحب اوتكون  الارض والبناء للمساطح.او البناء لصاخب الارض يدفع قيمته قائما  (35).تطاقها المادة 233من قانون التسجيل العقاري العراقي رقم 23 لسنة 1971 تطابقها المادة 1231مدني اردني التي احالت عند انتهاء المساطحةمصير البناء  تطبق المادة 701الخاصة ببناء المستاجر في العين المؤجرة بتملك المؤجر البناء بقيمته مستحق القلع مالم يوجد اتفاق اخر .

بينما المادة (1010 ) مدني مصري يكون لصاحب الارض اما ازالة البناء والغرس او ابقاءها مع دفع اقل القيمتين قيمتها مستحقة ازالة او البقاء مالم يوجد اتفاق اخر.

بينما تقررالمادة (16 )من قانون بيع وايجار اموال الدولة للوزير المختص أو رئيس الجهة غير المرتبطة بوزارة إلغاء عقد المساطحة وايلولة المشيدات القائمة إلى الجهة المالكة دون بدل.

ويلاحظ اذا لم يدفع امساطح  الاجرة لجهة الادارية صاحبة الارض  لها الغاء العقد وا  طبيعة هذا العقد عقد اداري وليس مدني ولا نطبق احكام الفسخ المدني  .من جهة من جهة اخرى تكون المشيدات ملكا لصاحب الارض بينما في القانون المدني اي سبب لانقضاء المساطحة تكون لصاحب الارض بمقابل حتى لو كان سبب انقضاء المساطحة فسخ العقد بسبب اخلال المساطح بالتواماته العقدية.

ولم يبين قانون الاستثمار مصير الابنية والمنشاءات في المشاريع الصناعية والتجارية والاستثمارية مساطحة على ارض الغير . ولكن اذا انقضت مدة المساطحة بدون اخلال المساطح  لالتزامه ماهو مصير الابنية على ارض الدولة في قانون بيع وايجار الدولة ؟

بينما  قانون بيع وايجار الدولة تكون لصاحب الارض بدون مقابل وهذا ما نصت عليه صراحة المادة (11) من هذا القانون وعلى الوجه الآتي:-- أ- أن لا تتجاوز مدة المساطحة ( خمسة وعشرون ) سنة غير قابلة للتجديد تؤول بعدها المشيدات الى الجهة المالكة دون بدل" .


ندوة علمية

ندوة علمية
ندوة علمية

حقوق المساطحة الاسثمارية على اموال الدول  غير المنقولة

وفق قانون بيع وايجار اموال الدولة رقم (21) لسنـــة  2013

أ‌. م. د. محمد علي صاحب و  أ.م.د.اسماء صبر

 

 

الخلاصة

المادة ( 16) من قانون بيع وايجار اموال الدولة رقم (21) لسنـــة  2013-تنص على أنه " للوزير المختص أو رئيس الجهة غير المرتبطة بوزارة أو من يخوله أي منهماصلاحية الإعلان على إنشاء حقوق المساطحة على الأموال غير المنقولة لأغراض الأنشطة التجارية والصناعية والاستثمارية بطريق المزايدة العلنية وبذات الإجراءات المنصوص عليها في المادة (11) من هذا القانون وعلى الوجه الآتي:-- أ- أن لا تتجاوز مدة المساطحة ( خمسة وعشرون ) سنة غير قابلة للتجديد تؤول بعدها المشيدات الى الجهة المالكة دون بدل" .

ونرى هناك فرق بين القانون المدني مع قانون الاستثمار و قانون بيع وايجار اموال الدولة فالاخير يقرر الحد الاعلى لمدة المساطحة خمسة وعشرون سنة غير قابلة للتجديد بينما القانون المدني وقانون الاستثمار يجعل الحد الاعلى لمدة المساطحة خمسين سنة قابلة للتجديد .

.والمساطحة من قبل المستثمر على ارض الدولة نطبق عليه القانون الخاص وهو قانون بيع وايجار اموال الدولة . لذا اذا كانت المدة انقضت لا يتجدد العقد وينقضي العقد وترجع الارض للدولة بدون مقابل ولكن لا بد  تطبيق المادة(11)  من قانون الاستثمار بان تراعى في تحديد المدة طبيعة المشروع وجدواه للاقتصاد الوطني.

بينما في قانون بيع وايجار اموال الدولة يتم استيفاء بدل المساطحة سنوياً على ان يتم مراجعة البدل كل خمسة سنوات من تاريخ ابرام عقد المساطحة. وإذا تأخر المساطح عن تسديد البدل السنوي في موعده فللوزير أو رئيس الجهة غير المرتبطة بوزارة تأجيل استيفاء هذا البدل مدة مناسبة من تاريخ استحقاقه وفي هذه الحالة يحمل المساطح سعر الفائدة المصرفي بالنسبة للبدل المستحق . وإذا تكرر ذلك فللوزير المختص أو رئيس الجهة غير المرتبطة بوزارة إلغاء عقد المساطحة وايلولة المشيدات القائمة إلى الجهة المالكة دون بدل(29).ويلاحظ انه المساطح اذا لم يدفع الاجرة للجهة الادارية صاحبة الارض الغاء العقد وبذلك ان طبيعة هذا العقد عقد اداري وليس مدني ولا نطبق احكام الفسخ المدني .

بينما في المادة (1268 ) من القانون المدني العراقي تطابقها المادة (1009) مدني مصري ، اذا لم يدفع المساطخ الاجرة ثلاث سنوات متواليات كان لصاحب الارض ان يطلب فسخ العقد ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك وهذا نص مفسر يجوز لارادة الطرفين الاتفاق على خلافه ،فاذا اتفق على جعل العقد مفسوخا من تلقاء نفسه بدون حكم قضائي او اتفق على مدة سنتين متواليات بدلا من ثلاثة يعتبر هذا الاتفاق صحيح.بينما تقرر المادة (1358) من قانون المعاملات المدنية  الاماراتي اذا لم يدفع المساطح الاجرة لسنتين يجوز لصاحب الارض انهاء المساطحة  . 

يلتزم المساطح بإقامة المشيدات خلال المدة المحددة في عقد المساطحة والمقترنة بموافقة الوزير المختص أو رئيس الجهة غير المرتبطة بوزارة مع تقديم مبلغ ضمان للتشييد عادل بدل المساطحة لتلك المدة وفي حالة عدم التشييد خلالها يصادر مبلغ الضمانة ويعتبر عقدالمساطحةلاغيا ويؤول ماهو قائم من مشيدات الى الجهة المالكة دون مقابل(31)  .

تقرر المادة (28 ) من قانون الاستثمار في حالة مخالفة المستثمر لاحكام هذا القانون فللهيئة تنبيه المستثمر كتابة لازالة المخالفة خلال مدة محدة وفي حالة عدم قيام المستثمر بازالة المخالفة خلال المدة المحدة تقوم الهيئة بدعوة المستثمر او من يمثله لبيان موقفه واعطائه  مهلة اخرى لتسوية الموضوع وفي حالة تكرار المخالفة فللهيئة سحب الاجازة التي اصدرتها وايقاف العمل في المشروع مع احتفاظ الدولة بحقها في حرمانه من الاعفاءات والامتيازات التي منحت له من تاريخ المخالفة مع احتفاظ الغير بحقه بالتعويض عن الضرر من جراء هذه المخلفة دو ان الاخلال باي عقوبات او تعويضات اخرى تنص عليها القوانين النافذة  .

ويكون المساطح كمستثمر مسؤول مسؤولية مدنية تقصيرية ويلتزم بالتعويض مالحق الغير من ضرر كالعمال الذين يعملون بالمشروع او الجهة التي يوردها منتجاته طبقا للقواعد العامة في القانون المدني فيشمل التعويض عن الضرر المباشر وغير المباشر (32).

والتعويضات الاخرى كالتعويض عن اضرار التلوث البيئي اذا كانت المساطحة لغرض اقامة مصنع من مخلفات هذا المصنع السائلة او الصلبة او الغازية اذ نصت المادة الاولى من قانون حماية البيئة العراقي رقم رقم 27 لسنة 2009

وفق القانون المدني العراقي تنتقل ملكية البناء والمنشاءات الاخرى بعد انقضاء حق المساطحة لاي سبب كان الانقضاء  الى صاحب الارض مقابل دفع قيمتها مستحقة القلع ، مالم يوجد اتفاق بين المساطح وصاحب الارض على خلاف ذلك ، فهذا نص مفسر لارادة الطرفين في حالة عدم وجود اتفاقيلجا الى هذا الحكم ، لكن قد يتفق الطرفانعلى ان يتملك المساطح جزء من الارض و جزء من البناء والجزء الاخر لصاحب اوتكون  الارض والبناء للمساطح.او البناء لصاخب الارض يدفع قيمته قائما  (35).تطاقها المادة 233من قانون التسجيل العقاري العراقي رقم 23 لسنة 1971 تطابقها المادة 1231مدني اردني التي احالت عند انتهاء المساطحةمصير البناء  تطبق المادة 701الخاصة ببناء المستاجر في العين المؤجرة بتملك المؤجر البناء بقيمته مستحق القلع مالم يوجد اتفاق اخر .

بينما المادة (1010 ) مدني مصري يكون لصاحب الارض اما ازالة البناء والغرس او ابقاءها مع دفع اقل القيمتين قيمتها مستحقة ازالة او البقاء مالم يوجد اتفاق اخر.

بينما تقررالمادة (16 )من قانون بيع وايجار اموال الدولة للوزير المختص أو رئيس الجهة غير المرتبطة بوزارة إلغاء عقد المساطحة وايلولة المشيدات القائمة إلى الجهة المالكة دون بدل.

ويلاحظ اذا لم يدفع امساطح  الاجرة لجهة الادارية صاحبة الارض  لها الغاء العقد وا  طبيعة هذا العقد عقد اداري وليس مدني ولا نطبق احكام الفسخ المدني  .من جهة من جهة اخرى تكون المشيدات ملكا لصاحب الارض بينما في القانون المدني اي سبب لانقضاء المساطحة تكون لصاحب الارض بمقابل حتى لو كان سبب انقضاء المساطحة فسخ العقد بسبب اخلال المساطح بالتواماته العقدية.

ولم يبين قانون الاستثمار مصير الابنية والمنشاءات في المشاريع الصناعية والتجارية والاستثمارية مساطحة على ارض الغير . ولكن اذا انقضت مدة المساطحة بدون اخلال المساطح  لالتزامه ماهو مصير الابنية على ارض الدولة في قانون بيع وايجار الدولة ؟

بينما  قانون بيع وايجار الدولة تكون لصاحب الارض بدون مقابل وهذا ما نصت عليه صراحة المادة (11) من هذا القانون وعلى الوجه الآتي:-- أ- أن لا تتجاوز مدة المساطحة ( خمسة وعشرون ) سنة غير قابلة للتجديد تؤول بعدها المشيدات الى الجهة المالكة دون بدل" .


مشاركة الموضوع عبر Facebook Twitter Google Email Print